民事再生(個人再生)

個人再生でマイホームは守れる?住宅ローン特則とは?

借金の返済が困難になって債務整理をするとなると、住宅ローンを抱えている人は住宅がどうなってしまうのか一番心配になるはずです。住宅ローンも債務になるので、自己破産をするとなると自宅を手放すことになります。

しかし、個人再生では「住宅ローン特則」という救済手段によって自宅を守ることが可能になります。住宅ローン特則とはどんな特則なのか詳しく解説していきます。

家を手放したくないけれど、借金や住宅ローンの返済に困っているという方は参考にしてください。

目次

債務整理と住宅ローンの関係

マイホームを購入するのに、一括払いが出来ない場合には住宅ローンを組むことになります。住宅ローンでは、購入する住宅を債権の担保代わりに抵当権を設定することが通常です。

この抵当権によって、住宅ローンが払えなくなれば、住宅ローンの債権者が不動産を差し押さえて処分することができます。そして、その代金を住宅ローンの弁済にすることができる仕組みになっているのです。

そして、債務整理をするとなると住宅ローンは問題になることも多いものです。

債務整理方法の1つである自己破産の場合は、住宅ローンを含め全ての借金の返済義務が無くなります。しかし、返済義務が無くなる代わりに、住宅は処分対象となってしまうのです。

一方で、任意整理であれば整理する債権を選ぶことができるので、住宅ローン以外を選択して債務整理することができます。

しかし、将来利子のカットなどは可能ですが借金の元金は変わらないケースが多いので、大幅に借金を減額することは出来ません。

住宅ローン以外の債権の金額が少ない場合であれば任意整理でも問題ないかもしれませんが、現状で返済が難しいのであれば任意整理では問題解決にならないケースも多いものです。

そこで、住宅を守りながら大幅に借金を減額することができるという債務整理方法が個人再生になります。個人再生では借金を最大10分の1まで圧縮することができ、「住宅ローン特則」によって住宅ローンは継続して返済しながら債務整理することができるのです。

住宅ローン特則はどんな制度なの?

住宅ローン特則は、債務整理の中でも個人再生を利用した場合にのみ適用される制度です。

住宅ローン特則によって債務者は自宅を手放すことなく、生活を維持することができるというメリットがあります。住宅ローン特則とはどのような制度なのでしょうか?

住宅ローン特則とは

住宅ローン特則は正式名称「住宅資金貸付債権に関する特則」であり、「住宅資金特別条項」などとも呼ばれています。

民事再生法196以上以下に規定されており、返済中の住宅ローンを残したまま、その他の借金を整理することができる制度です。

住宅ローン特則は個人再生における特則となり、個人再生が認められれば大幅に借金を減額できるので、住宅ローンの返済額は変わらないものの負担が軽減されるというものです。

住宅ローン特則は偏頗弁済にならない

そもそも個人再生では、全ての債権が平等に扱われなければならないという「債権者平等の原則」というルールがあります。そのため、債権を選んで債務整理することは出来ず、全ての債権が整理対象になります。

住宅ローンも債務であることには変わりがありませんので、本来であれば他の借金と同様に債務として扱われることになります。

しかし、住宅ローン特則によって、住宅ローン債権は除外することができるのです。一部の債権者を優遇するような行為は偏頗弁済として扱われますが、住宅ローンは居住している住宅を実質的には賃貸のように毎月支払っているので、債権者の平等に反するとはいえないと考えられます。

しかも、自宅を残しておけば債務者も経済的更生がしやすくなるので、他の債権者にとっても残債が弁済される可能性が高まることなので不利益とは考えられないのです。

住宅ローン特則の利用条件

住宅ローン特則は、住宅ローンを残したまま他の債務が整理できるので、住宅を残したいと考える債務者にとってメリットは大きいものです。

しかし、個人再生を利用する誰もが住宅ローン特則に適用されるわけではありません。特則を利用するためには一定の条件を満たしている必要があり、条件は以下になります。

債務者本人が所有している住宅であること

当然のことですが、個人再生を申立てた時点で本人が所有している住宅でなければ住宅ローン特則の対象になりません。もし夫婦など誰かと半分の割合で共有しているような場合には、債務者本人の抵当権が設定している場合に住宅ローン特則が適用されることになります。

債務者が居住用としている住宅であること

債務者本人が居住用にしている、もしくはこれから住む予定の不動産が対象になります。そのため、別荘などのセカンドハウス目的の不動産の場合は住宅ローン特則が適用されません。

また、店舗付き住宅や事務所兼住宅になっている場合には、店舗や事務所となる部分が居住用スペースの半分以下であれば特則が適用されることになります。

住宅の購入や改良に必要な資金であり、分割払いの債権であること

住宅を購入するためや、リフォームするための分割払いの住宅ローンであることが、特則を利用するための条件です。

住宅ローンの借り換えがあった場合でも、以前の住宅ローンと同一性を維持していれば問題なく適用されます。ただし、借り換えの際に住宅ローン以外の融資を受けて、その担保にするために住宅に抵当権を設定している場合には住宅ローン特則が認められないので注意が必要です。

住宅に住宅ローン以外の抵当権や差押登記がないこと

住宅に、住宅ローン以外の債権を第2順位として抵当権を設定している場合には住宅ローン特則は利用出来ません。もし住宅ローン以外の抵当権が第2順位として抵当権が設定されているとすれば、住宅ローン以外の債権者が抵当権を実行して住宅を処分してしまう可能性があります。特則を認める意味がなくなってしまいます。

また、住宅に対して税金の差押登記がされている場合にも基本的には特則が利用出来ません。ただし、滞納している税金の支払い方法について合意が出来ており、公売の手続きに進まない場合には住宅ローン特則が認可されるケースもあります。

保証会社による代位弁済から6カ月が経過していないこと

住宅ローンを滞納すると、保証会社が代わりに住宅ローン債権者に弁済をする代位弁済が行われます。代位弁済が行われて6カ月が経過すると、住宅ローン特則は利用出来なくなります。

住宅ローン特則を利用する時の注意点

住宅ローン特則は、適用できれば住宅を処分することなく債務整理することが出来るので、住宅ローンに悩む人にとっては素晴らしい解決法と感じられるでしょう。

しかし、住宅ローン特則を利用するにあたり、いくつか注意しておきたい点があります。注意点を理解した上で、住宅ローン特則の利用を検討しましょう。

住宅ローンが減額されるわけではない

個人再生では債務が大幅に減額されることになりますが、住宅ローン特則を利用しても住宅ローン自体の返済額が減額されるわけではありません。住宅ローンも一緒に減額されると勘違いされがちですが、住宅ローンはそのまま継続させるという特殊な手続きなのです。

そのため、個人再生で他の借金を減額しても、住宅ローンが残るのであれば返済が困難な状態の場合は個人再生を諦めて、自己破産を検討しなければならないでしょう。

住宅の競売手続きが進んでいる場合も利用できる

住宅の競売手続きが進んでしまっているという場合でも、住宅ローン特則は利用することが出来ます。住宅ローン特則を裁判所が認めると、競売手続きの中止命令を発令します。

しかし、税金などの滞納をしている場合には注意が必要です。税金などの優先債権による競売手続きの中止は困難なので、滞納を先に解消しなければなりません。一括での滞納解消が難しい場合には、債権者の同意を得られれば分納することも可能です。

住宅ローンを滞納している場合は滞納を解消した方がいい

住宅ローンを滞納している場合でも、住宅ローン特則は利用することができます。ただし住宅ローン特則では、住宅ローンの支払い計画を含めた再生計画案を債権者に同意してもらう必要があります。そのため、債権者の協力が必要となるので、滞納は解消しておく方がいいと言えるでしょう。

また、滞納をしていることで代位弁済が行われている場合には、代位弁済から6カ月以内に個人再生の申し立てを行わなければ住宅ローン特則は利用出来なくなります。

住宅ローンの残額が少ない場合には要注意

住宅ローンの残額が残り少ないという場合には、個人再生をしても債務があまり減額されない可能性があるので注意が必要です。

個人再生では「清算価値保障の原則」というルールがあり、自己破産で債権者に配当される金額よりも多い金額を返済しなくてはいけません。

住宅ローンの残額が少なければ、ローン残額よりも不動産評価額の方が高くなってしまう可能性があります。

そうすれば清算価値が高くなるので、最低弁済額も上がってしまうこととなってしまいます。

住宅ローンの残額が残り少ないという場合には、まず不動産評価額を知ってから個人再生を利用すべきか検討する必要があります。

個人再生をした後に住宅ローンは組めるのか?

個人再生で住宅ローン特則を利用するのではなく、個人再生をした後に住宅ローンを組みたいというケースもあるでしょう。個人再生をした後に、住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか?

一定期間はローンや新規借り入れは出来ない

マイホームを購入したいと考えて住宅ローンを組む場合、住宅ローンの申し込みをすることで、金融機関や保証会社などによって審査が行われます。この審査で返済能力があると判断されれば、住宅ローンを利用して購入することができるのです。

しかし、個人再生をすることで信用情報機関には事故情報として記録が一定期間残ってしまいます。そうすると、住宅ローンが利用出来ないだけではなく、クレジットカードの発行や新規借り入れも出来ません。

ただし、事故情報は一生記録されているわけではなく、5~10年で情報が消去されます。

事故情報が消えれば住宅ローンは組めるのか?

信用情報の事故情報は5~10年で消えますが、その後住宅ローンが組めるのかというと現実的には難しいケースも多いです。

個人再生をしてから住宅ローンを組もうと思うと、事故情報が消えることを待ってから申請することになるので、約10年の月日が経過していることになります。

当然、申請者も年齢を重ねていることになり、年齢が高くなるほど住宅ローンを組むリスクは高くなるものです。そのため、頭金をしっかりと用意しておく必要があります。頭金があれば、住宅ローンを利用できる可能性は高まるでしょう。

しかし、不安がある場合には個人再生前に弁護士など専門家に相談してみましょう。

まとめ

借金の返済が困難なだけではなく、自宅まで失うとなると今後どのように生活すべきかと先行きが暗く感じられるでしょう。しかし、個人再生における住宅ローン特則を利用すれば、住宅を守りながら多額の借金問題を解決することができます。

住宅を残すことが出来れば、新しい生活をスタートさせることにも負担が少なくなるものです。生活の基盤となる家を守るためにも個人再生をしたいという場合には、まず弁護士に相談してみましょう。

弁護士法人きわみ事務所
代表弁護士 増山晋哉
登録番号:43737

昭和59年大阪府豊中市生まれ。平成21年神戸大学法科大学院卒業後、大阪市内の法律事務所で交通事故、個別労働紛争事件、債務整理事件、慰謝料請求事件などの経験を積み、平成29年2月独立開業。

きわみ事務所では全国から月3,500件以上の過払い・借金問題に関する相談をいただいております。過払い金請求に強い弁護士が累計7億円以上の過払い金返還実績を上げていますので、少しでもお困りのことがあれば無料相談をご利用ください。

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