債務整理

不動産ローンは総量規制にひっかかる?

低金利で大口な融資が魅力的な不動産担保ローン。不動産によっては1億円を超える金額までの融資が可能で総量規制の対象外にもなります。

とはいえ、普段のキャッシングでそこまで多額の借入が必要となるケースは少ないのではないでしょうか?

そこでこの記事では、不動産ローンと総量規制の関係性から賢い使い方に至るまでを解説します。是非参考にしてください。

目次

不動産担保ローンは総量規制外となる

総量規制には適用外となる貸付の条件が設定されており、不動産を担保にしたローンもそのひとつです。

総量規制は返済能力のない人が過剰な融資を受けた結果、自己破産などの債務整理をしなければいけない状況を減らすためのもの。不動産という担保があれば返済能力があるものとみなされるため、総量規制の対象外と認められています。

総量規制外となる主な不動産ローンは下記の通りです。

  • 不動産担保ローン
  • 不動産担保ビジネスローン
  • 住宅ローン
  • セカンドハウスローン
  • アパートローン
  • つなぎローン
  • リフォームローンなど

不動産を担保にしたローンであれば総量規制の対象外ですが、自宅を担保にしたローンは総量規制外とは認められませんので注意しましょう。

では総量規制の具体的な条件設定とはどのようなものでしょうか?確認してみましょう。

不動産担保ローンに関係ある?総量規制とは

総量規制とは個人が貸金業者から借入できる金額を、年収の3分の1までと制限した規制のことです。

この規制は「貸金業法」という法律で2010年に施行されたもので、消費者金融や信販会社、クレジットカード会社といった貸金業者を対象としています。

総量規制の目的は消費者が借金し過ぎることを防ぐということ、そして貸金業者が貸し過ぎることを抑制することの2つがあります。つまり「消費者が借金地獄にならないように、貸金業者の過剰な融資を規制しよう」ということが総量規制の根本です。

ただし、この総量規制は「貸金業法」であるため、法律の違う銀行カードローンやクレジットカードのショッピング利用には適用されません。それだけでなく、ある一定条件をクリアすれば制限額以上の融資を受けることもできる内容となっています。

今回紹介する不動産担保ローンも総量規制の影響を受けることのない借入れ方法のひとつ。ではなぜ影響を受けないのでしょうか?まずは総量規制の内容を具体的に確認していきましょう。

総量規制の内容とは?

決まっている規制内容はひとつだけで、「個人の借入を年収の3分の1までに制限する」ことだけです。

年収は手取りではなく額面の年収をもとに計算され、仮に年収が300万円であれば借り入れの上限金額は100万円までということになります。

総量規制とは借りすぎや貸し過ぎを防止するためにつくられた、法的な規制です。この規制に違反すると、貸主は罰金や営業停止などの行政処分を受けることになります。

罰則を受けるのは貸主である貸金業者のみで、借主に対してはとくに罰則はなく一括返済を求められるようなこともありません。ただし追加融資や新規の借入ができなくなる可能性が高いでしょう。

なぜ?総量規制が導入された背景を知る

なぜこのような規制ができたのかというと、2006年に貸金業法が改正される前までに消費者金融などの貸金業者が過剰融資を続けた結果、多重債務者が続出し破産や債務整理に追い込まれる人が増加したことが社会問題になったためです。

当時は過剰貸付に加えて、グレーゾーンを突いた高額な金利や横暴な取り立てから「サラ金地獄」とも呼ばれるほど問題視され、度々ニュースでも取り上げられていました。その状況を改善すべく債務整理者や自己破産者の減少を目的に作られたのが総量規制です。

また総量規制以外の貸金業法の改正内容は、

最高金利の引き下げ 取り立て行為の改善・規制 信用情報機関の設立 闇金の撲滅強化対策 といった対策があります。

金利は29.2%から20%までに引き下げられ、その影響を受けて差額分の返還を要求する過払い金請求が相次ぎ、倒産した消費者金融会社もありました。また夜中に自宅に押し掛ける、大声で叫ぶ、威圧的な態度で迫るといった脅迫まがいの取り立てが改正後は禁止されています。

1社からの借入額ではなく借入の総額を年収の3分の1までに

総量規制の上限金額は、すべての借入額の合計金額が対象です。例えば2社から借入がある場合、それぞれの会社から50万円ずつ借入をしていたとすると、2社の合計金額は100万円です。年収が300万円であれば、3分の1の金額は100万円となるため、2社の合計金額はすでに総量規制の上限額に達しているということになります。

このような場合には、貸金業者から新たに融資を受けることができないということです。

ではこの他社の借入額はどのようにわかるのでしょうか?以下でみていきましょう。

借入金額は信用情報機関で共有される

借入をする際には必ず借入先で「審査」をすることになりますが、その審査は申込んだ人の信用情報をもとに実施されます。信用情報に登録されている内容は、住所、氏名、電話番号、勤務先、年収といった個人情報から、これまでの借入金額や借入先、返済・支払記録、延滞や遅延の記録から、自己破産や債務整理といった事故情報など、融資に関するすべての情報です。

現在信用情報が登録されている機関はCIC、JICC、KSCという3つがあり、消費者金融、クレジットカード、銀行によって使っている信用情報機関は違うものの、情報はそれぞれに共有される形になっています。

この信用情報を見ればいつどこでいくら借入れをして、返済金額がいくら残っているのか、年収金額に対しての借入額や支払金額のバランスなども見て判断していくのです。

年金のみも可!収入とみなされるものとは

収入とひと口に言ってもその収入方法はさまざま。定年を超え年金のみの収入もあれば給与としての収入もあります。収入とみなされる種類は以下のようなものです。

  • 給与
  • 年金
  • 恩給
  • 事業所得
  • 定期的に受領する不動産の賃貸収入

収入としてみなされる年収があったとしても、必ずしも融資が実行されるわけではありあません。

実際に年金は貸金業法では収入として認められているものの、消費者金融では貸付対象外となるケースが多いのが現状です。なぜなら、返済能力のない人に貸し付けをしても返済される見込みが薄いためです。

このように消費者金融によって独自の貸し付け条件を設定していることがほとんどですので、年金収入のみで借入を検討しているのであれば、まずは消費者金融の貸し付け条件を確認するようにしましょう。

年収は基本的に自己申告!適当にごまかすのはやめよう

消費者金融からの借入金額は、年収が基準となって決まります。もちろん高収入であればあるだけ、借入できる金額も増えることになりますので、申込む人の中には「年収を多めに上乗せしてやろう」と考える人も少なくありません。

しかし収入をごまかしてもすぐに知られてしまい、もし知られた場合には融資も受けられない不利な状況になってしまうので、誤った申告をするのはやめましょう。

貸金業法では、申込者の返済能力をしっかりと把握したうえで貸付をすることが義務づけられています。その理由は把握ができなければ、返済能力の低い人に過剰な貸し付けをしてしまう恐れがあり、そのようなミスマッチは貸金業者としても回収漏れが発生するリスクとなるためです。

収入証明書の提出が必要なことも

主な申告方法は、自己申告ですが希望融資額によっては収入証明書の提出が必要になります。

貸金業法では収入証明書の取り付けが必要な場合が決まっていて、

  • 1社からの借入が50万円以上のとき
  • 借入の総額が100万円以上となる貸付をするとき

上記のケースでは収入証明書の提出が必須条件となります。逆にどちらにも該当しない場合は、自己申告のみで審査に通過すれば融資がされますが、貸金業者の条件によっては金額に関係なく収入証明書の提出を条件としている会社もあります。

収入証明書として有効なもの

提出する収入証明書として有効な書類は下記の通りです。

  • 給与明細書
  • 源泉徴収票
  • 確定申告書
  • 青色申告決算書
  • 年金証書
  • 年金通知書
  • 支払調書
  • 収支内訳書
  • 納税通知書
  • 納税証明書
  • 所得証明書

収入がなければ融資をすることができない

総量規制によって、年収を基準に融資の可否を判断することが必須となりました。したがって専業主婦などで自身に収入がない場合には融資をすることができません。

収入のない専業主婦が消費者金融で融資を受けるには、配偶者貸付という制度を利用した申込みをする方法がありますが、この制度を取り扱うかは貸金業者に委ねられており、ほとんどの業者が対応していないのが現状です。

パートやアルバイトでも安定した収入があれば審査対象となるため、融資を受けたい場合にはまずはパートやアルバイトなどで収入を確保することが先決といえます。

不動産ローンが総量規制の対象外となる理由

不動産を担保にしたローンが総量規制の対象外となる理由は、総量規制で定められた「除外」の条件に当てはまるからです。また総量規制には除外の他に「例外」に分類されるものも対象外となります。

対象外となる貸付では年収の3分の1を超える融資も可能です。まとまった金額が必要な場合にはどのような手続きをすればよいか確認しておきましょう。

総量規制は貸金業法の範囲内のみに適用される

総量規制はあくまでも貸金業法の規制です。

したがって同じようなキャッシングローンであっても適用される法律が違えば総量規制の適用範囲外となります。

主な例としては、銀行カードローンがそれにあたります。銀行は「銀行法」という法律に則っており総量規制がありません。そのため年収の3分の1以上の借入も可能です。

またクレジットカードのショッピング枠は「割賦販売法」という別の法律になりますが、キャッシング枠は貸金業法の適用になります。クレジットカードのキャッシングが利用限度以上になると、新たなカードの発行ができなくなる可能性もあるため注意しましょう。

銀行カードローンでも総量規制以上の借入は厳しい

貸金業法の適用外となる銀行のカードローンは総量規制である年収の3分の1以上の借入が理論上は可能ですが、実質的に借入は厳しくなっています。

というのも、貸金業者に総量規制が適用された2010年以降、消費者金融で借りることのできなくなった消費者に対して銀行がどんどん融資をした結果、減少傾向にあった自己破産者や債務整理者が再度増加してしまい問題になったからです。日弁連からの意見申し立てによって銀行は現在、自主規制として総量規制に則った制限をかけている銀行がほとんどです。

そのような経緯から総量規制の対象外ではあるものの、実質総量規制が適用されているような状態であるといえ、さらに審査の厳格化なども求められているため審査基準も厳しくなっています。

総量規制の除外となるもの一覧

総量規制の除外となるものには下記のようなものがあります。

  • 不動産担保ローン
  • 不動産購入または不動産改良のためのローン(そのためのつなぎ融資を含む)
  • 売却予定である不動産の代金で返済できる貸付け
  • 住宅ローン
  • 自動車購入時の自動車ローン
  • 高額療養費の支払いのための貸付けなど
  • 有価証券担保ローン
  • 手形(融資手形を除く)の割引
  • 金融商品取引業者が行う500万円超のローン

このように除外に分類される貸し付け条件であれば、総量規制の範囲から除外されるため年収金額を超える額の貸付も可能です。比較的高額となる身近なものでは自動車ローンや住宅ローンなどがあり、総量規制の対象になると契約自体ができなくなってしまうようなものが除外されている傾向にあります。不動産ローンはこの「除外」に該当するため総量規制の対象外となります。

例外となる貸付一覧

例外となる貸付の定義は下記です。

  • 顧客に一方的に有利となる借換え
  • 借入残高を段階的に減少させるための借換え
  • 顧客やその親族などの緊急に必要と認められる医療費を支払うための資金の貸付け
  • 社会通念上 緊急に必要と認められる費用を支払うための資金(10万円以下、3か月以内の返済などが要件)の貸付け
  • 配偶者と併せた年収3分の1以下の貸付け(配偶者の同意が必要)
  • 個人事業者に対する貸付け(事業計画、収支計画、資金計画により、返済能力を超えないと認められる場合)
  • 新たに事業を営む個人事業者に対する貸付け(要件は上記同様)
  • 預金取扱金融機関からの貸付けを受けるまでの「つなぎ資金」に係る貸付け(貸付けが行われることが確実であることが確認でき、1か月以内の返済であることが要件)
    出典:日本貸金業協会

上記の定義踏まえた具体的な例としては、

  • おまとめローン
  • 配偶者貸付
  • 法人を対象にしたビジネスローン
  • 個人事業主を対象にした事業ローン
  • 緊急性の高い高額医療費のためのローン

といったものがあります。

このようなローンは総量規制の貸付残高としてカウントはされるものの、例外的に規制の対象外として認められ年収以上の額の借入ができます。

頻繁に使われることも多いのはおまとめローンで、他社の借入をまとめることで金利を下げ、返済金額を抑えることができるローン契約です。返済日もひとつにまとまることから利便性も良く検討する人が多くいます。

また年収のない専業主婦などの場合には、配偶者の年収の3分の1までの借入を認める「配偶者貸付」という制度がありますが、取り扱っている貸金業者は少ないです。

総量規制外の不動産担保ローンの賢い使い方とは?

不動産担保ローンが総量規制外の対象外です。もし現在消費者金融に借入があるとすれば、不動産担保ローンに借り換えることで総量規制枠を空けることもでき総量規制オーバーの金額の融資も可能になります。

その方法は、現在の借入額を不動産担保ローンで借り換えることです。不動産担保ローンは総量規制の貸付残高にカウントされない「除外」の貸付であるため、総量規制の対象に含まれません。

したがって、現在総量規制の範囲で借り入れている融資を不動産担保ローンへ借り換えることで、総量規制の枠を開け追加融資を受けることができるのです。

「そんなことをしなくても総量規制対象外の銀行カードローンに申し込めばいいのでは?」と思う方もいるかもしれませんが、銀行は消費者金融と似た過ちを犯し、2018年から自主規制中のところがほとんど。

総量規制と同様の貸し付け条件を設定している銀行が多く、審査も厳しくなっているため年収の3分の1をオーバーしている場合にはほぼ審査に通ることがないでしょう。

まとめ

不動産担保ローンは総量規制の対象外となり、低金利で1億円程度の大口な借入にも対応しています。

総量規制で制限のある消費者金融の一般的なキャッシングとくらべて、多額の借入を希望する場合には検討してみてもいいのではないでしょうか。ただし少額で即日融資を希望するのであれば、対応の早い一般的なキャッシングの方が利便性は高いといえます。使用用途や必要な金額に応じて使い分けるようにしましょう。

弁護士法人きわみ事務所
代表弁護士 増山晋哉
登録番号:43737

昭和59年大阪府豊中市生まれ。平成21年神戸大学法科大学院卒業後、大阪市内の法律事務所で交通事故、個別労働紛争事件、債務整理事件、慰謝料請求事件などの経験を積み、平成29年2月独立開業。

きわみ事務所では全国から月3,500件以上の過払い・借金問題に関する相談をいただいております。過払い金請求に強い弁護士が累計7億円以上の過払い金返還実績を上げていますので、少しでもお困りのことがあれば無料相談をご利用ください。

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