自己破産

自己破産で競売になるデメリットと競売を避ける方法とは?

自己破産をすると財産が差し押さえられ、借金の返済に充てられることになります。

持ち家などの不動産は、競売という方法によって売却されるのが一般的です。買い手が現れ売買契約が成立した時点で、他の人の手に渡ることになるのです。

自己破産をする以上、不動産が競売になるのはしょうがないですが、競売にはデメリットもあるので注意してください。
この記事では競売のデメリットとあわせて、競売を回避する方法についても説明していきます。

目次

自己破産後、競売で不動産が売却されるまでの流れ

住宅ローンを滞納していたり、自己破産の手続きを開始したりすると持ち家などの不動産は競売にかけられます。

住宅ローンが残っている場合、抵当権のある金融機関などが裁判所に対して競売の申し立てをします。

裁判所は、申し立てがあると不動産の状態を調査するために執行官を派遣して、競売の対象になった物件の調査を行います。
登記簿や固定資産評価証明書を確認するだけでなく、実際に不動産の現状を確認した上で、不動産鑑定士などの力を借りながら評価額を算出するのです。

執行官らの訪問がある日程は、債務者にも通知されます。都合が悪い場合には、裁判所に連絡することで日程を調整してもらうこともできます。

裁判所が競売の開始決定を下すと、債務者にも競売が開始されたことが通知されます。

競売になると対象物件の詳細、入札のスケジュールなどが一般に公開されますが、入札が開始されてもすぐに買い手が決まるわけではありません。
不動の競売は基本的に期間入札によって行われるため、決められた期間内でもっとも高値での買い取りを希望した人に売却されるのです。

その後、裁判所が落札者に売却しても問題ないかを最終決定し、持ち家などの所有権が落札者に移ります。
そして、売却によって得たお金は破産者の債務の返済に充てられるのです。

競売によって立ち退きを求められるまでの期間

自己破産の手続きを開始してから、自宅からの立ち退きを求められる期間はケースバイケースです。
自己破産の申し立てをしてから競売が開始されるまでの期間もありますし、競売が開始されてから手続きが完了するまでの期間もあります。

そのため、目安ではありますが、自己破産をしても半年〜1年程度の期間は今の家に住み続けられるでしょう。

不動産によってはなかなか入札者が現れずに、競売の手続きが完了しないケースもあります。
自宅が競売になる方も新居を探す時間は十分にあるので、この期間内に準備を進めてください。

競売で自宅が売れない場合

不動産が競売になる場合、一般的な相場よりも安く売りに出されることになります。
そのため、競売になったものの入札者が現れないというケースは稀です。
どうしても売れない物件は資産としての価値なしと判断されて、競売の手続きが取り消しになります。

ただし、最初の入札期間で入札者がいない場合、特別売却という手続きが取られます。
通常は一定期間内で入札を行い、高値を付けた入札者に落札されますが、期間内の入札が0だと最低入札額(買取可能額)で買い手を募るのです。
特別売却にも期間はありますが、オークション形式ではなく、一番早く買い取りを申し出た人に売却されることになります。

この特別売却でも売れないなら、価格設定を下げて期間入札がまた行われるのです。
入札が行われるまでこの流れを繰り返しますが、3回繰り返しても入札がなく、裁判所が売却できる見込みがないと判断したなら競売は停止になります。

自己破産で自宅に競売にかけられる3つのデメリット

自己破産によって、自宅が競売にかけられる流れを見てきましたが、競売にはデメリットや注意点があります。

これから自己破産をしようと思っている方は、競売のデメリットについても把握しておきましょう。

①管財事件になるため高額な予納金が必要になる

自己破産は、手続き開始時に所有している財産によって、同時廃止または管財事件になるかが決まります。

同時廃止は、自己破産の手続き開始と同時で免責許可(借金の返済義務がなくなること)が下ります。
これは調査、分配するような財産を持っていない場合の手続きになり、ほとんどの自己破産は同時廃止になるそうです。

一方、持ち家などの不動産があると、競売によって売却して、そのお金を借金の返済に回す必要があります。
不動産を含めた財産の調査は裁判所によって選ばれた破産管財人が行い、このようなケースを管財事件というのです。

この管財事件になった場合、自己破産の費用に「予納金」が必要になります。
予納金自体は同時廃止でもありますが、管財事件だと破産管財人への報酬も含まれるため、同時廃止よりも高額になるのが特徴です。

裁判所によっても異なりますが、最低20万円〜程度の報酬が予納金に含まれることになるでしょう。

②自己破産の手続きに時間がかかる

自己破産が管財事件になった場合、お金だけでなく、手続きにも時間がかかります。

同時廃止であれば手続き開始とともに免責許可が下りますが、管財事件になるとそうはいきません。

破産管財人は破産者の資産を調査した上で債権者への配当に回すため、長い場合には1年ほど免責までにかかるケースもあります。

同時廃止であれば3ヶ月程度で免責になるため、半年以上の差が出ることもあるのです。

③引越し費用などは捻出できない

不動産の競売によって得られたお金は債務の返済に充てられるため、自分たちにお金が入ってくるわけではありません。

競売によって不動産が売れたからといって引越し費用をまかなってくれるわけではないのです。

競売が始まってから立ち退きまでに期間はあるといっても、引越し費用がなければすぐに新居へ移ることはできないでしょう。
引越し費用は自宅を明け渡すまでに自力で用意する必要があります。

任意売却をすると自己破産の競売を回避できる

自己破産を検討している人は、任意売却も検討してみてください。

競売は裁判所を通した手続きですが、任意売却は裁判所を通さずに自分自身の意思で不動産を売りに出す方法です。
競売だと相場よりも低い価格で入札されるのが普通ですが、任意売却なら競売よりも高く売れるかもしれません。

抱えている債務が住宅ローンだけであれば、任意売却によって借金の大半を返済できるケースもあるでしょう。
住宅ローンの残額が少なければ、交渉次第で残りを分割で返済していける場合もあります。

また、任意売却であれば、不動産を売却したお金の一部を引越し費用などに回せる可能性もあります。
競売とは違い、自宅を引き渡す日程も調整の余地があるため、自己破産をする前に任意売却も考えてみましょう。

任意売却後に自己破産をするにしても、管財事件ではなく、同時廃止での手続きになるなどのメリットが期待できます。

自己破産による競売と任意売却を比較したときのメリット

競売よりも任意売却の方が多くのメリットがあるように思えますが、競売にも良い点はあります。

例えば、競売は任意売却よりも手続きが少なくて済みます。
自己破産や住宅ローンなどの滞納で競売になると、基本的には債権者である金融機関や裁判所が手続きを進めていくため、自分自身は特別何かをする必要はありません。

また、競売は任意売却よりも時間がかかるケースが多いです。
それに伴い、不動産を引き渡すまでの期間も任意売却よりも長くなるでしょう。

競売は任意売却よりも長く今の家に住み続けられる可能性があるのです。

どちらの場合であっても自宅などを手放さないといけませんが、競売にも、任意売却にもメリットとデメリットがあることを覚えておいてください。

住宅ローンを滞納しているケースでは、何もしないと競売になり、任意売却ができなくなります。
自己破産後、競売開始後でも任意売却が間に合うケースもあるので、迷っている方は早めに借金問題を扱う法律事務所や任意売却の専門業者に相談してください。

自己破産で競売になると明け渡しが必要!競売を回避するなら専門家に相談

自己破産をすると持ち家などの不動産は競売にかけられるため、最終的には落札者に明け渡さないといけません。

競売で売れないなら手続きが停止になる可能性もありますが、そのようなケースは稀です。

自己破産や競売を避けたい方は、任意売却を検討してみてください。
任意売却であれば引越し費用などを捻出することもでき、住宅ローン以外の借金がないなら自己破産せずに済むかもしれません。

自分一人で適切な対処法を決めるのは難しいので、借金問題は専門家である弁護士を頼ると良いでしょう。
現状に応じて適切な対処法をアドバイスしてくれます。

無料で相談を受け付けている法律事務所も多いので、現状や疑問点などを整理した上で相談しましょう。

弁護士法人きわみ事務所
代表弁護士 増山晋哉
登録番号:43737

昭和59年大阪府豊中市生まれ。平成21年神戸大学法科大学院卒業後、大阪市内の法律事務所で交通事故、個別労働紛争事件、債務整理事件、慰謝料請求事件などの経験を積み、平成29年2月独立開業。

きわみ事務所では全国から月3,500件以上の過払い・借金問題に関する相談をいただいております。過払い金請求に強い弁護士が累計7億円以上の過払い金返還実績を上げていますので、少しでもお困りのことがあれば無料相談をご利用ください。

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