自己破産

任意売却と競売の違いとは?

住宅ローンを滞納していると債権者である金融機関から一括返済請求が行われます。それでも返済ができない場合、その不動産は競売にかけられることになるので注意が必要です。

競売で買い手が決まれば、それが自宅であっても速やかに立ち退かないといけません。

しかし、競売の手続きが完了する前に任意売却という方法で不動産を処分することもできます。この記事では、競売と任意売却にはどのような違いがあるのか、どのような場合に任意売却すべきかについて説明していきます。

住宅ローンの支払いに行き詰まり、滞納してしまっている人はぜひ参考にしてください。

目次
  1. 1. 任意売却と競売の違いとは?
    1. 1.1. ①任意売却
    2. 1.2. ②競売
  2. 2. 比較して分かった任意売却と競売の違い
    1. 2.1. ①任意売却と競売の売買方法の違い
    2. 2.2. ②任意売却と競売の情報公開の違い
    3. 2.3. ③任意売却と競売後の引越し費用の違い
    4. 2.4. ④任意売却と競売の残債の違い
    5. 2.5. ⑤任意売却と競売にかかる期間の違い
  3. 3. 競売よりも任意売却にはメリットが多い!
    1. 3.1. ①任意売却は競売よりも高く売れる
    2. 3.2. ②任意売却なら引越し費用の捻出ができる
    3. 3.3. ③任意売却は周りに知られずに手続きしやすい
    4. 3.4. ④任意売却は親族などに売却することも可能
  4. 4. 競売のメリットは立ち退きまでの期間と手間
    1. 4.1. ①競売の方が自宅を引き渡すまでの期間が長い
    2. 4.2. ②任意売却には手続きが必要で手間がかかる
  5. 5. 所有する不動産が競売で売却される流れ
    1. 5.1. ①債権者が裁判所に競売の申し立てをする
    2. 5.2. ②裁判所の執行官による現況調査
    3. 5.3. ③競売に関する情報が一般に公開される
    4. 5.4. ④入札開始
    5. 5.5. ⑤競売による売却手続きの完了
  6. 6. 所有する不動産を任意売却する流れ
    1. 6.1. ①専門の業者に任意売却を依頼する
    2. 6.2. ②債権者(金融機関)に任意売却の許可を取る
    3. 6.3. ③対象物件の売り出し
    4. 6.4. ④購入希望者との交渉
    5. 6.5. ⑤売買契約の成立
  7. 7. 競売よりも任意売却が向いている人
    1. 7.1. ①主な債務が住宅ローンである
    2. 7.2. ②自己破産を回避したい
    3. 7.3. ③引越し費用を不動産の売却で捻出したい
  8. 8. 任意売却しなくても良い・競売が向いている人
    1. 8.1. ①債務が多く自己破産を考えている
    2. 8.2. ②不動産の評価額が低い
  9. 9. 任意売却を希望しても競売になってしまうケースもあるので注意
  10. 10. 任意売却と競売の違いを把握した上で手続きを進めよう

任意売却と競売の違いとは?

戸建てやマンションなどの不動産を購入するときに、住宅ローンを組む方が多いと思います。

その際、住宅ローンを提供している金融機関は抵当権を不動産に対して設定します。住宅の購入資金を貸す代わりに、その住宅を担保とするのです。
住宅ローンを完済するまでは抵当権が有効で、支払いが終わった時点で抵当権が抹消されます。

住宅ローンの支払いが遅れている場合、この抵当権によって不動産が差し押さえられる可能性があります。差し押さえられた不動産は「競売」によって売却され、その売却代金を支払いの残っている住宅ローンの補填とするのです。

ただ、競売以外にも「任意売却」によって、住宅ローンの残っている不動産を売却できます。

いったい任意売却と競売にはどのような違いがあるのでしょうか?

①任意売却

任意売却とは住宅ローンを組んでいる金融機関の許可を得た上で、抵当権が設定されている不動産を売却することをいいます。

通常、不動産の評価額よりも多額の住宅ローンが残っている場合、その不動産を売却することはできません。
しかし、任意売却であれば売却して得たお金を残りの住宅ローンの支払いに回し、抵当権を抹消してもらえるのです。

住宅は失ってしまいますが、不動産を売却しても支払い切れなかった残債については分割で返済できるケースが多いです。

②競売

任意売却は自分自身の意思で不動産を売却する手続きですが、競売になると抵当権を持つ金融機関によって強制的に不動産が売りに出されます。

ただし、抵当権があるからといって、すぐに差し押さえられたり、他者の手に引き渡されたりはしません。抵当権を持つ金融機関は裁判所に対して競売の申し立てを行います。

その後、買い手が募られて、基本的に市場価格よりも安い値段で売却されることになるのです。

競売によって得られた売却代金は借金の返済に充てられますが、残債がある場合でも、分割ではなく一括返済になるケースが多いです。

競売は裁判所の管理下で法律に基づいて進められることになるため、交渉の余地がある任意売却に比べると融通が効かない方法だといえるでしょう。

比較して分かった任意売却と競売の違い

より詳細に任意売却と競売の違いについて比較していきましょう。
今回は次の5点で任意売却と競売を比較しました。

【任意売却と競売の比較ポイント】

  • 不動産の売買方法
  • 買い手への情報公開
  • 引越し費用の扱い
  • 売却後の残債務の支払い方法
  • 手続きにかかる期間

どのような違いがあるのかが分かると、任意売却と競売のどちらが良いのかが分かると思います。

①任意売却と競売の売買方法の違い

任意売却をする場合には専門の不動産会社に依頼するケースが多く、買い手の募集、仲介なども不動産会社が行います。任意売却では市場価格の100%とはいきませんが、市場価格に近い値段で不動産を売却することが可能です。

一方、競売の場合には市場価格よりも安値で売却されるのが通常です。さらに、競売は入札方式になるため、買い手が現れないと徐々に最低入札価格が下げられてしまいます。

どちらも買い手次第ではありますが、任意売却は競売よりも高値で売却できるケースが多いです。

また、競売はもっとも高値で入札した人物が落札者となり、売却先を自分で指定することはできません。任意売却であれば自分自身の意思を反映させやすく、誰に売るのか、いくらで売りに出すのかも不動産業者との交渉次第になります。

②任意売却と競売の情報公開の違い

前述の通り、任意売却をすると不動産業者によって売却活動が進められます。

しかし競売になってしまうと、インターネットで住所、売却基準価額、入札スケジュールなどの詳細が公開されることになります。そのため、多くの人に競売になっていることを知られてしまう可能性があるのです。

③任意売却と競売後の引越し費用の違い

競売で不動産を売却することで得た代金は、自分のもとに入ってくることはありません。競売の手続きが完了すると自宅を明け渡す必要があるので、新居を探した上で引越しをしないといけないのです。

この引越しにかかる費用は自分自身で用意しないといけませんが、任意売却であれば売却代金から引越し費用を捻出できるケースもあります。

④任意売却と競売の残債の違い

不動産の評価額を住宅ローンの残りが上回っている場合、不動産を売却しても完済できないでしょう。

この支払い切れなかった債務は、任意売却であれば分割払いでの支払いになるように交渉する余地があります。しかし、競売によって残債がある場合、競売前と同様に一括での支払いを請求される可能性が高いです。

⑤任意売却と競売にかかる期間の違い

先ほども説明しましたが、競売は裁判所に申し立てをした上で進む手続きです。

そのため、金融機関が競売の申し立てをしても実際に入札が開始されるまでにはそれなりの時間がかかります。競売だと手続きが完了するまでに半年〜1年程度かかるでしょう。

一方、任意売却だと競売よりも短期間で手続きを完了できます。買い手が現れないと時間がかかってしまいますが、通常は競売よりもスピーディに不動産を売却できるのです。

競売よりも任意売却にはメリットが多い!

任意売却と競売を比較することで、任意売却には多くのメリットがあると分かりました。任意売却の主なメリットは次の4つです。

【任意売却のメリット】

  • 任意売却は競売よりも高く売れる
  • 任意売却なら引越し費用の捻出ができる
  • 任意売却は周りにばれずに手続きしやすい
  • 任意売却は親族などに売却することも可能

①任意売却は競売よりも高く売れる

競売は裁判所の執行官などによって資産価値が調査され、最低買い取り額以上で入札が行われます。市場価格よりも安値で売りに出されますが、指定期間内に多数の入札があると高値を付けた入札者に落札されることになります。

ケースバイケースではありますが、競売だと市場価格の60%〜70%ほどで売却される場合が多いようです。

これが任意売却だとより市場価格に近い値段で売却しやすくなります。競売のように強制的に売りに出されているわけではないため、自分の納得する形での売却がしやすいのです。

②任意売却なら引越し費用の捻出ができる

競売によって得た売却代金は借金の返済に充てられるため、そこから引越し費用などは捻出できません。競売は法律に基づいて進められるので、経済的に苦しくても柔軟に対応してもらうことはできないのです。

しかし、任意売却の場合には、債権者との交渉によっては売却代金の一部から引越し費用を捻出できるケースがあります。

絶対に引越し費用を捻出できるわけではありませんが、しっかりと状況を伝えて交渉すれば認めてもらえることも多いです。

また、滞納している税金の支払いも認められる可能性があります。

③任意売却は周りに知られずに手続きしやすい

競売によって不動産が売りに出されると、不動産競売物件情報サイトに情報が掲載されます。不動産の外観写真、所在地なども確認できるため、近所に住んでいる人であれば競売にかけられているとすぐに分かるでしょう。

普段から競売物件の情報を探している人は少ないでしょうが、任意売却よりも周りにばれる可能性は高いです。

また、インターネットで不動産の情報が公開されると、様々な業者が調査のために訪れることもあります。

周りに知られずに手続きを進めるのであれば任意売却がおすすめです。

④任意売却は親族などに売却することも可能

競売になると高値で入札した人が落札者になり、誰に不動産を渡すのかを指定できません。

競売の手続きが完了すると強制的に立ち退きになるので、そのまま家に住み続けることはできないのです。

一方、任意売却によって自宅を売りに出した場合、親族などに買い取ってもらうこともできます。そのまま自宅に住み続けられるかは購入者との話し合いにはなりますが、任意売却であれば融通が効くのです。

また、任意売却によって買い取ってもらった後、買い主に家賃を支払い自宅に住み続けるリースバックという方法もあります。

競売のメリットは立ち退きまでの期間と手間

任意売却には様々なメリットがありますが、競売にも長所はあります。

任意売却をせずに、競売をするメリットは次の2つです。

【競売によって不動産を売却するメリット】

  • 競売の方が自宅を引き渡すまでの期間が長い
  • 任意売却には手続きが必要で手間がかかる

①競売の方が自宅を引き渡すまでの期間が長い

任意売却は競売で不動産を売却するよりもスピーディに手続きが進みます。 これは任意売却のメリットともいえますが、できるだけ長く自宅に住み続けたい場合には競売が向いているでしょう。

競売だと自宅が他者に引き渡されるまで、それなりの期間を要します。そのため、任意売却で不動産を処分するよりも、競売に任せた方が長く自宅に住み続けられる可能性が高いのです。

②任意売却には手続きが必要で手間がかかる

任意売却によって不動産を売却するためには、自分自身で不動産業者を探して依頼しないといけません。また、任意売却の手続きの中では、購入希望者に対して内覧などの対応も必要です。このような流れは通常の方法で不動産を売却する場合と一緒なので、手続きには手間がかかります。

一方、競売は強制的に抵当権の設定されている不動産が売りに出されるため、自分自身が能動的に何かをする必要はないです。

不動産の調査をするために執行官が自宅を訪れることはありますが、任意売却と比較すると手間はかからないでしょう。

所有する不動産が競売で売却される流れ

住宅ローンの支払いが滞ると、金融機関から一括返済請求が行われます。本来は借りたお金を分割で返すことができますが、住宅ローンを滞納した時点で「期限の利益」(借りたお金を分割で返済をする権利)を失います。

また、住宅ローンには保証会社が必要なことが一般的です。一括返済ができない場合には、保証会社が債務者に代わって銀行などの債権者に住宅ローンの返済をします。これを代位弁済といい、保証会社が新しい債権者になるため、その後は保証会社に対して返済をすることになるのです。

保証会社からも一括返済が請求され、期限内に支払いができないと競売へと手続きが移行します。

競売の流れについて確認していきましょう。

①債権者が裁判所に競売の申し立てをする

債権者は抵当権を持っていても、好き勝手に差し押さえをして、不動産を競売にかけることはできません。

競売を開始するには債権者が裁判所に申し立てをする必要があるのです。申し立てを受け、競売が開始されると債務者には「競売開始決定通知書」によってその旨が通知されます。

②裁判所の執行官による現況調査

入札に入る前に、裁判所の執行官らが不動産の現況調査をし、「現況調査報告書」が作成されます。
現況調査は競売開始から1ヶ月〜3ヶ月ほどで行われます。

③競売に関する情報が一般に公開される

現況調査から2ヶ月ほどが経過すると、対象となる不動産の競売に関する情報がインターネットなどで公開されます。誰でも閲覧できる形で公開され、不動産の詳細な情報や入札のスケジュールなども確認可能です。

④入札開始

指定された開始日から入札ができるようになります。入札できる期間はおよそ1週間で、その間に高値で入札を行った人が落札者となるのです。

ただし、指定期間内に入札がなかった場合には、特別売却という方法での売却が行われます。特別売却になると買受可能価額(最低入札額)による先着での売却になるのです。

特別売却についても1週間ほどが期間になります。

⑤競売による売却手続きの完了

裁判所が売却許可の決定を下した後、入札した代金を買い手が納付します。

これにより競売の手続きが完了です。裁判所による嘱託で登記移転が行われ、この時点で不動産の所有権も買い手に移ります。

所有する不動産を任意売却する流れ

任意売却によって不動産を処分する場合には、裁判所の介入はありません。
そのため、スケジュールや方法などは交渉によって調整できます。

ただし、住宅ローンを滞納しているなら競売にかけられるリスクはあるので注意が必要です。

任意売却の流れについても確認していきましょう。

①専門の業者に任意売却を依頼する

任意売却は不動産会社などの専門業者に依頼をして手続きを進めます。

競売では管轄の裁判所に申し立てをする必要がありますが、任意売却であれば自分で業者を選ぶことが可能です。

②債権者(金融機関)に任意売却の許可を取る

住宅ローンが残っていて、抵当権が設定されている不動産は勝手に売れないため、債権者である金融機関に任意売却の許可を取ります。

任意売却が許可されないケースもありますが、すでに住宅ローンの支払いができない状態であり、滞納が続いているなら認められる可能性が高いでしょう。

③対象物件の売り出し

債権者から許可を得たら、契約した不動産会社によって対象となる物件が売り出されます。

④購入希望者との交渉

不動産会社が売却活動を開始してもすぐに買い手が決まり、自動的に売れるわけではありません。内覧の希望があれば対応をして、購入希望者と売買契約の条件交渉を行います。

交渉については不動産会社がサポートしてくれますが、競売に比べると手間がかかるのは前述の通りです。

⑤売買契約の成立

不動産の売買条件が折り合えば、契約が成立となります。競売と同様に不動産の売却代金が支払われ、登記移転、物件の引き渡しをして手続き完了です。

競売よりも任意売却が向いている人

競売ではなく任意売却をした方が良いのは次のような人です。

①主な債務が住宅ローンである

抱えている債務が住宅ローンだけであれば、任意売却によって自宅を処分することで返済の負担を大きく減らせます。競売よりも高値で売却しやすいということもあり、残債務を大きく減らせるでしょう。

住宅ローン以外にも多額の債務があるなら、任意売却だけでは問題を解決できないでしょう。その場合には、自己破産などの債務整理もあわせて検討する必要があります。

②自己破産を回避したい

任意売却をした場合、返済しきれなかった残債を分割で支払えるケースもあります。一括での支払いが難しくても、分割であれば無理なく支払いができるでしょう。

先ほどの話とも繋がりますが、住宅ローン以外に大きな債務がないなら任意売却をすれば自己破産を回避できるかもしれません。

③引越し費用を不動産の売却で捻出したい

競売では売却代金から引越し費用を出すことは一切できません。

任意売却は交渉次第で引越し費用、滞納している税金などに売却代金の一部を充ててもらえる可能性があります。

住宅ローンの残る不動産を売却する点は一緒ですが、任意売却の方がその後の経済的な負担を減らしやすいのです。

任意売却しなくても良い・競売が向いている人

反対に次のような人は無理に任意売却をしなくても良いでしょう。

①債務が多く自己破産を考えている

任意売却でも、競売でも売却代金で不足した分は、債務者が負担しないといけません。残債務を支払えないなら、結局は自己破産などの債務整理が必要になります。そのため、任意売却だけでは借金問題を解決できないようなら、任意売却はせずに競売に任せても良いでしょう。

ただ、自己破産をする前に任意売却で自宅を手放すことによって同時廃止(破産手続きの開始とともに免責許可が下りる手続きのこと)になり、自己破産にかかる費用と手間を減らせる可能性はあります。

②不動産の評価額が低い

任意売却は競売よりも高値で不動産を売却しやすいですが、そもそも買い手が付かないような物件であれば希望の条件で売却することは難しいです。

不動産の評価額が低く、残っている住宅ローンが高額であるなら、わざわざ任意売却をする意味はありません。任意売却ではなく、競売に任せた方が手間は少なくなるでしょう。

任意売却を希望しても競売になってしまうケースもあるので注意

任意売却したいと思っても、競売になってしまうケースもあります。

例えば、任意売却を不動産会社に依頼しても買い手が見つからなかったり、債権者からの許可が得られなかったりすると競売になるのです。

相場よりも高値での売却を希望している場合、内覧などへの対応が不十分である場合には買い手が見つからない可能性が高いので注意してください。

また、不動産会社が任意売却による売却活動を開始しても、買い手が見つからなければ競売の手続きが並行して行われることもあります。

任意売却と競売の違いを把握した上で手続きを進めよう

任意売却と競売の大きな違いは、売却条件や引き渡しのスケジュールなどを交渉によって調整できるかどうかです。

任意売却は債権者からの許可は必要ですが、交渉次第で売却代金から引越し費用を捻出したり、転居の日程を調整したりできます。

競売による処分になると法律で決められた方法、流れで手続きが進むため、任意売却と比較すると融通は効きません。

人によってどちらが向いているのかは違うので、しっかりと比較した上で手続きを進めましょう。

弁護士法人きわみ事務所
代表弁護士 増山晋哉
登録番号:43737

昭和59年大阪府豊中市生まれ。平成21年神戸大学法科大学院卒業後、大阪市内の法律事務所で交通事故、個別労働紛争事件、債務整理事件、慰謝料請求事件などの経験を積み、平成29年2月独立開業。

きわみ事務所では全国から月3,500件以上の過払い・借金問題に関する相談をいただいております。過払い金請求に強い弁護士が累計7億円以上の過払い金返還実績を上げていますので、少しでもお困りのことがあれば無料相談をご利用ください。

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